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张氏兄弟来自北京，从事房地产行业20年，深谙房地产行业。我不是所谓的“专家”，我只是用我20年的实践经验来回答你的问题。 1Q：我有一个关于学区的问题。我有两个孩子，一个在读中学，另一个在读小学。主要参观了羊坊店、广州外国语学校和淘宝网。我将不胜感激您的回复。 1、中介说羊房店的中学基本都是57中学和玉渊潭中学，中学都差不多。你能相信这一点吗？两个学校都可以报名吗？还有，57岁的高中生参加这个学校的中考会有优势吗？ 2. 我的大儿子目前在万寿寺读五年级。去阳坊店被认为是小学区之外的风俗。无线网络会影响高中录取吗？ 3.淘宝这两年好像很火。中介明确告诉我，我几乎可以进入宣城附小，但不能进入八中附小或莫莫小学。如果进不了这两大直转学校，淘白还有什么价值呢？他不可能只是为了进十五中就买淘宝的。我感觉比广州外国语学校还差。 4、广州外国语学校中介机构澄清，虽然不能申请入读北京小学，但基本可以申请入读其他学校。他还表示，广东外国语学校的高中比较好，基本平衡da，比淘宝好。你怎么认为？ 5. 我觉得西条市和街道堂的政策有很大的不同。他们中的许多人需要检查自己的住宿安排。如果年龄较大的孩子进入高中，并在六年级后从街道堂市转到西条市，该孩子将被分配到整个学区。这种情况下，广州外国语学校基本上是不离开学区的吧？他们会被随机分配到广州外国语初级中学吗？ 6. 你经常谈论租售关系。目前北京的平均出租销售倍数为1.8倍。那么如果西城市的租售比达到1.8或者2，学区房的价值会不会下降，成为可买的呢？ 7. 抱歉，我有很多问题。主要原因是我之前没有学过西条。我想听听专家的意见。醋。 A：1.阳坊店，肯定是57所学校中实力最强的。近年来其业绩明显提升，这也是导致阳夫保险保费上涨的因素之一昂店学区。即使那些没有九年制学位的人也不能保证进入高中。只能说概率比较高。不过，还有中国人民大学绥微学院，同样是名校。今年，除了直接入学外，我们还接受四个班级。无论如何，必须分配一个位置。如果成绩好的话，就会有优势，甚至有可能直接升入自己的高中。今年不知道，去年1+3有10多个学生。如果真是这样的话，肯定有一些人是中考之后就签了合同的，而且也有中考之后就没有录用的。当然，分数高的人会有优势。 2.必须跨学区。您需要亲自联系学校，了解是否可以获得该学位以及您是否会被录取。理论上是没有影响的。无论如何，这一切都取决于就看运气了。如果你想参加一些特技活动也是可以的。纯粹是靠实力。 3. 大凤、西条转学生即使在直接转校就读也不能参加直接转校。一切都是分配的，要看运气。如果是二宝的话，就算十五年级也不错，至少安全，可以根据成绩上实验班，和高中中上班一样好。此外，调整和不接受的情况在过去两年达到了顶峰。至少在2027年之前不会出现容量短缺的情况。八中附小这样的地方有可能有容量，但不能保证。 4、广州外国语大学的基本平衡是正确的，但是否比淘白好，只能靠自己的判断。无论如何，就学区保险费而言，T淘宝就更高了。一分钱一分货。作为家长，这个选择是根据学区的受欢迎程度来决定的。 5.当然，西城和海淀差别很大，甚至比东城朝阳还大。六年级不允许转学；学生必须从五年级或小学转学到中学。虽然分配必须是全区的，但广州外国语大学一般不脱离区，有学位就够了。 6、平均利率为d1.8%，但二手房如果超过2%甚至2.5~2.8%。因此，对于老房子来说，最好与朝阳市的同类型老房子进行比较来计算保险费率。不要将其与该地区的商业住宅进行比较，更不用说新建或较新的住宅了。 7. 我对这种情况没有意见。了解更多并进行比较。无论如何，没必要着急。仅供参考。第二个问题：我有一个关于真实电子的问题状态。结婚前，我和丈夫各自住在朝阳区的一套两居室公寓里。我的房子在五环以内不到100平米，你的房子在五环外有120平米。我现在正在申请贷款。贷款总额在200万日元以下，存款在200万日元以上。家庭年收入在80万日元左右，不算很长，但很稳定。我们计划在未来两年内要一个孩子。我2023年上半年买的房子，跌幅比较大。以目前的挂牌价来看，当时第二套房贷应该已经还清了。买老公房子的成本比较低，收入还是300万日元。房子的品质都不是特别高，在这一带（北苑、望京）只能算二三楼。我们目前面临的问题：我的公司将在2027-2028年跨州。我的孩子任（和ZB）想去西城上学，我丈夫在西二环工作。预计未来几年，两国老人将陆续来到北京，因此他们希望拥有两栋公寓楼，而且面积不能太小。 ¿我们是否需要在现在和未来两三年内处理每栋房屋并用更好的资产替换它们？这两栋房子应该换到哪里呢？有什么区域可以推荐吗？因为我们有两套房子，所以搬家费用会相当昂贵。可以离婚吗？答：1、年收入仍可达到80万元。这没什么大不了的，住在凡尔赛是值得的。 2、我在通州和西二环工作，在西城上学，想保证政治安全，所以不希望两套公寓的面积太小。这两套房子现在值多少钱？或者如果你想买房子？您的总预算是多少？我的建议是首先制定预算。如果您的预算在出售房屋后增加，并且两套房子的总价值增加了 30% 或更多，理论上您可以使用增加的贷款限额来抵消重置成本。如果低于30%，那就没什么意义了。当前的重置成本超过3%。同时，还计算租金和销售额之间的关系。跌破 650 意味着没有下跌空间。请在进行任何更改之前考虑清楚。 3.还有，北园是新北园还是老北园？如果是新北园则无需更改。即使价格走势是某些社区中最弱的，也绝不会低于市场。还有，新北园学区是开放式校园，理论上很好，但与西条相比，可能用处不大。 4、其次是政治安全问题。这支力量有什么样的政治安全感？大还是小？我需要有一个家还是只是一个家？你的户口本在哪里？如果我在西城没有房子，可以回吗？部队会帮助我完成这个过程吗？让我们听清楚吧。但不用担心。过去两年，要求更加严格，未来几年可能会放宽。 5. 另外，如果您预算较多或计划更换任何房屋，您可以在朝阳市学区购买一套房屋，无需支付任何费用，大约为1000万日元。比如望京太阳宫、亚运村等地，至少地价相对较低。不影响居住体验、出租或保值。学区可以保留它作为备份并使用它来完成学位。如果你不使用它，你不会失去任何东西。当然，出于政治安全的考虑，它是优先的，但它只是一个备用。如果你不需要任何学位并且预算不是那么高，可以考虑朝庆四会。这是朝日的标准菜单项。前往通州、西城交通便利，拥有广泛的面积和住房选择。 6. 离婚没有任何意义。只能有一个家仅供参考。 3问：请问，我家目前在西城市哈树关街35号有一套房子。 2张床，面积为62平方米。这是一间卧室公寓。这是我2018年买的一套学区房，目的是为了让我的孩子可以上春居观小学，并有80%的直考北京八中的机会。现在男孩已经上六年级，学区的使命也已接近完成，房子正在考虑出售和重建。所以想请教您： 1、置换时机：考虑到目前学区的房地产市场状况以及这套房子的年龄（建于1983年），是不是尽快卖掉最好？或者还有更合适的时间吗？ 2.更换策略：更换预算约为7至800万日元。主要需求是孩子上学的便利（他们可能会就读大八高中，这是西便门和茂志住的高中）和保值以应对房价下跌（如果他们不能一次完成所有这些，他们可能不得不在孩子上大学后搬家）。这个阶段我应该搬家吗？还是应该在初高中时租房子，然后等孩子上大学时再买养老院？哪种策略更可靠？ 3、社区推荐：如果我们现阶段更换，您能根据我们的预算和需求推荐一些社区吗？更加注重保护环境、生活质量和社区的未来价值。 A：1、一般的建议是，如果你的证券用完了，最好在高峰期完全过去之前更换，以保值。提早也没关系，现在已经是年底了，明年甚至还有小阳春。如果有更合适的时间，政治应该等待。我如果有放宽户籍要求、允许非北京居民参加高考或在北京参加高考等政策，学区费可能会增加，至少不会减少。不过，这只是传闻，无法预测。 2.如果一定要改的话，我肯定会直接改，因为我不好意思打赌。毕竟同期北京的平均租金收入超过了银行利率，我认为没有下降的空间。毕竟，谁能保证六年后房价不会上涨，银行利率不会继续下降？或者清算它。假设你兑换了700万日元现金。如果你把钱存入银行，五家主要银行的利率高达每年1.5%.105,000，为期五年。如果提前提取的话就会丢失。购买政府债券达1.7%，即s，119,000 次购买。再者，如果想租一套不加区费的改良房，总共700万平均租金要12万，一套公寓就更贵了。这是一门好生意吗？现在考虑疗养院可能还为时过早，即使您购买了疗养院也可能无法使用。 3. 对于社区推荐，您必须首先逐步决定是否出售或购买房屋。想看的话，先看丰台、丽泽、草桥马家堡。他们距离西城区比较近，很多小区都有保存完好的价值，找房也不难。你可以先去看看。看来，大部分人都能兼顾，只要是优质的半新房。石景山也是可以的。一个典型的例子是原首都首钢公园。这些都是中海的半新房，价格走势高于市场。仅供参考。 4问：抱歉，我们的资金非常有限，所以我们只考虑的高端产品。主要是融资和盈利的问题，而不是你有多喜欢它。你说三楼和四楼相差15%以上。我们估计十里堡综合体与3、4层的差异接近25%。是否有利可图？然而，我对自己未来的行为感到担忧。有办法吗？ A：1、如果真的达到25%，肯定是盈利的。这意味着该上方水平已超卖。不过，你说的似乎不准确，因为第三个和第四个piSW之间应该有价格差异。你为什么把它们放在一起？但即使与三楼有25%的价差，也没关系，因为上层被认为是超卖。更有价值的是，它与四楼有很大不同。 2.演戏时你担心什么？一般上市周期仅在销售时，大约比中间层长2至3倍。其他不过，其实也无所谓，只要你不急于兑换成现金，就不会造成损失，而且在固定期限内慢慢卖掉也没什么问题。没有什么好的方法可以做到这一点。所有的高层人物都是如此。这是一个普遍的问题，我们只能无奈地接受。 3、还应明确询问第一盘是否存在伤病隐患或其他原因。我是说，我不怕小气，但小气是有原因的。我的建议是先问中介，再问业主。您也可以询问您的邻居是否有任何隐藏的秘密。否则，将考虑实际值。仅供参考。 5 问：请问，我想在东城区石家学区买一套平房。价格基本都是200万元。我还看到了一套租金2600元的房产。您能计算一下保险费率吗？我想看看是否值得购买。答： 1. 计算您所在学区的保费并除以总金额按您的租金计算。 200/0.26=租销比770，相当高。目前，北京小校外公寓的平均租售比约为500，因此该公寓的溢价为770/500=1.54，即50%左右。 2.所以如果那200万套房子不在学区的话，租金应该在4000左右。现在是2600，所以租金中没有收到的部分就是学区的价值。 200/1.5 = 1.33，溢价部分价值超过60万。你决定是否值得。 3. 怀疑是否值得确实没有意义。这大约是获得历史学家学位的最低成本。不然的话，楼价不就涨了吗？而且保险费可能不会下降太多。预计降低约10%，最多降低15%。另外，一般的建议是，当你的职业生涯结束后，就关注市场，如果你觉得趋势不好，就卖掉你的房子。无论如何，t总价不是很高，应该不难卖，卖了就不用担心了。仅供参考。关注公众号“张哥谈买房”。如果有任何与房地产行业相关的问题，请随时向我询问。
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